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不论是商品房销售数据，还是多地频现的“烂尾楼”，房地产行业今年今年前三季度“寒意”不断。三季度收官，全市场包括金融地产在内50只地产主题基金业绩也随之浮出水面，仅华泰柏瑞新金融一只基金前三季度收益为正，为44%，该产品为灵活配置型。其余不论是主动权益类还是被动指数类，悉数告负，50只基金平均收益率为-119%，稍逊于-16%的全市场平均收益率。
到了9月底，房地产政策“东风”吹来，利好频出。港股地产板块也在10月开盘首日迎来“开门红”，华侨城、宝龙地产、沿海家园等地产股涨幅超过10%，碧桂园、华南城、雅居乐集团等企业涨幅超过8%。
政策能否为销售带来支撑与改善，进而为行业带来投资转机？多位基金经理对四季度房地产板块尤其是央企龙头企业的表现多了一份乐观。
地产主题基金的分化
早在今年二季度时，公募基金已经对A股地产行业进行了减持。华西证券研究所数据显示，地产行业是二季度公募基金减持比例较高的板块之减持比例为0.51%。
从指数来看行业，今年前三季度，A股地产指数涨幅为-76%，相对收益在整个市场中表现并不差，但是内地民营房企多在港股上市，同期港股房地产指数涨幅为-272%，两个市场房地产行业表现分化明显。
体现在基金上同样如此，前三季度，地产主题基金唯一正收益的华泰柏瑞新金融地产，该基金前十大持仓中有华发股份、中国建筑和建发股份三家为上市房企，其中，中国建筑为央企，华发股份和建发股份则均为国企。
这一分化在指数基金上体现的更为明显，跟踪A股房地产指数的鹏华中证800地产前三季度收益率为-05%，而配置在港股的华夏恒生中国内地企业高股息率ETF同期收益率则为-231%。
对此，前海开源基金FOF投资部基金经理覃璇表示，今年以来，地产及相关板块在A股权益市场中的相对收益较为明显。要看到A股的地产板块表现相较于其它行业来说，其基本面表现存在一定的结构性原因，比如A股中较大市值的房地产公司多为国有企业，存在竞争基本面改善的逻辑。
安信基金权益投资部总经理张竞就表示认为，今年房地产行业最大的变量是地产销售，正常的地产销售应该是一个缓慢下降的过程，但是现在呈现出来的下降是断崖式，去年的新建商品房销售面积接近18亿平方米，此前判断今年可能在16亿平方米左右，但是目前来看可能要下降到10亿至11亿平方米。
国家统计局数据显示，今年前8月，商品房销售面积仅为79亿平方米。今年前三季度的房地产行业“冷”得超乎市场的预判。
上述分析人士指出，地产销售迅速下降原因有两个方面：对未来收入预期的不乐观，可以看到上半年居民端的银行存款增加非常快；房地产具有投资属性，房价上涨会刺激投资，房价下降，则投资意愿下降。
已有多只停牌地产股被下调估值
除了需求端萎缩影响了公募对房地产板块的布局热情，民营房企本身的风险仍在持续出清中同样是主因。
行至三季度，港股仍有多家房企因交不出2021年年报已经停牌半年。今年7月以来，多家基金公司对旗下持有的部分港股停牌上市房企进行了估值下调。
从估值下调力度来讲，“三折”起步，比如华夏基金、财通基金、博时基金对停牌价为42港币/股的世茂集团下调为34港币/股、财通基金、汇添富基金则将停牌前为18港币/股的中国奥园下调为0.345港币/股，下调比例接近70%。
华安基金则直接将中国恒大、恒大物业下调至“仙股”价0.01港币／股，相较于两个公司停牌前65港币/股、3港币/股的价格下调939%、957%，相当于清仓了这两只个股。
港股上市房企不仅遭公募基金下调估值，因停牌价不能体现当前估值，不少港股上市房企也在今年二季度被指数剔除。
今年6月30日，恒生综合指数进行调整，将世茂集团、佳兆业集团、彩生活、融创中国、中国恒大、中国奥园、奥园健康和恒大物业8家地产物业类成分股剔除。此外，恒生中国企业指数成分股也剔除了融创中国。
时隔不久，7月11日，深交所公告表示，因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数实施成份股调整，根据《深圳证券交易所深港通业务实施办法》的有关规定，港股通标的证券名单发生调整，将世茂集团、佳兆业、融创中国、中国恒大、中国奥园以及恒大物业6家地产物业公司调出港股通标的证券名单。
政策利好频现，对地产板块不悲观
9月最后两天，两则消息着实提振了房地产板块的信心。
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，落实“一城一策”；30日，央行宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下和5年以上利率分别调整为6%和1%。
市场立马对政策给予回应，10月3日，港股四季度开盘首日，香港房地产指数上涨33%，成为涨幅最高的板块。其中，34只成分股涨幅超过5%，内地房企强势上涨，华侨城涨幅达到186%，宝龙地产、沿海家园涨幅超过10%，合景泰富、碧桂园、雅居乐集团、中国金茂等涨幅超过8%。
我国“房住不炒”的政策将继续保持不变，房地产的长期增速大概率将缓慢回落。中央经济工作会议在政治局会议的指导下，对房地产基本原则和框架进行了反复强调。“房住不炒”是房地产市场一以贯之的总基调。比如，近期频繁出现的部分城市放松限购“一日游”现象，就是坚持“房住不炒”政策的一个突出表现。
某些过度扩张的民营房企将可能退出历史舞台，房地产行业集中度的提升大概率导致竞争格局的缓和。
总体上看，覃璇认为，对于地产及其相关产业链的投资观点持中性态度，未来继续等待行业的出清和竞争格局的改善。
招商基金研究部首席经济学家李湛则表示“对地产不妨多一点乐观”，他表示，地产方面筑底信号趋显，下行态势有望收束。
依据在于，保交楼为近期地产宽松政策的一大旋律，8月以来超过10城陆续出台措施，8月19日住建部、财政部、央行出台措施，通过政策性银行专项借款促进保交楼，预计后续仍将继续推进；供给端政策力度仍有限，多数房企仍疲于应对现金流“保卫战”，但好的一点在于8月高能级+省会城市的宽松比例达到34%、为年内高点，尤其是苏州等地进一步打开了高能级城市的宽松空间。
招商证券首席策略分析师张夏则表示，长期投资来看，我们更关注优质赛道，但是当前中短期投资的话，建议当前处于底部并且边际改善的方向，就是此前预期较差，但是可能会变好的机会。从季度投资角度来看，我们更推荐“银房家”，原因在于这些方向都需要稳定房地产市场支持刚性和改善型住房需求的板块来说，现在迎来了政策支持，并且随着基数效应的降低，他们有可能会迎来一个边际的改善，同时竞争格局的优化又可能会带来持续的净利润的改善。
平安基金经理神爱前也表示，近期市场调整明显，但目前经济已有转好迹象，美国加息冲击在逐渐过去，而一些经济政策后续可能仍有所期待。目前指数距离上半年低点已经不远，市场可能已处于底部区域。风格分化可能会收敛，市场风格可能会更加趋于平衡，除了成长领域，价值领域方面，地产、消费等方向可能也已经逐渐见底，适合逐步左侧布局。
具体到更看好房地产板块哪些机会？创金合信基金则“用数据说话”，低基数下百强房企销售8月同比降幅较7月收窄，环比基本持平，但分化现象加剧，国央企和民企销售表现差异性持续扩大，国央企销售同比降幅收窄至4%，而民企销售同比降幅则扩大至52%。
对此，创金合信基金认为，总体来看，房地产板块财务报表仍在走弱，不过期间部分优质房企在财报和销售上仍能维持相对强势的表现，国企、央企和优质区域型房企仍将是板块关注的重点。
益配资2023-09-02
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